Informationen zur Immobilien-GbR und Beteiligungs-GbR ab dem 01.01.2024 („MoPeG“)

Notare Pinneberg · Mallick Reski Partner

Immobilien-GbR und Beteiligungs-GbR ab dem 01.01.2024 („MoPeG“)

Ab dem 01.01.2024 gelten neue Regeln für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Gesetzlicher Hintergrund ist das „MoPeG“, das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts.

Die wichtigsten Veränderungen im Überblick:

A. Wann und für wen ändern sich die Regeln der GbR?

  • Die neuen gesetzlichen Regelungen treten zum 01. Januar 2024 in Kraft.
  • Es gibt keine Übergangsregelung.
  • Die Regeln gelten für bereits bestehende Gesellschaften und für Neugründungen.

B. Was sind die wichtigsten Änderungen?

  • Es wird ein Gesellschaftsregister für GbRs eingeführt.
  • Eine Eintragung wird insbesondere für Immobilien-GbRs und Beteiligungs-GbRs erforderlich.
  • Ohne vorherige Eintragung im Gesellschaftsregister sind zukünftige Änderungen im Grundbuch (wie z.B. Verkauf/Kauf/Belastung/Gesellschafterwechsel etc.) oder Änderungen an Beteiligungen nicht möglich.
  • Eine eingetragene GbR trägt den Rechtsformzusatz „eGbR“ oder „eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts“.

Die wichtigsten Veränderungen im Detail:

1. Was ist das Gesellschaftsregister?

Das Gesellschaftsregister ist ein neu geschaffenes Register für die GbR. Geführt wird es von den Amtsgerichten, die auch für die Handelsregister (und weitere Register) zuständig sind.

2. Muss sich jede GbR in das Gesellschaftsregister eintragen lassen?

Nein, es besteht keine allgemeine Eintragungspflicht aller GbRs.

ABER: Für GbRs, denen Immobilien oder Beteiligungen oder Marken, Patente, Gebrauchsmuster etc. gehören, wird eine zukünftige Eintragung erforderlich. Denn die Eintragung in das Gesellschaftsregister wird unumgänglich, wenn die GbR z.B. Änderungen im Grundbuch oder Änderungen an der Beteiligung vornehmen will. Es besteht also ein faktischer Zwang, dass die GbR in das Gesellschaftsregister eingetragen wird.

3. Voreintragungsgrundsatz!

Eine Eintragung im Grundbuch oder in Gesellschafterlisten/Registern ist ab dem 01.01.2024 nämlich nur möglich, wenn die GbR vorher (!) im Gesellschaftsregister eingetragen ist = „Voreintragungsgrundsatz“.

Dies bedeutet beispielsweise:

Immobilien-GbR:

Veränderungen im Grundbuch einer Immobilien-GbR sind nur noch möglich, wenn die GbR vorher (!) im Gesellschaftsregister eingetragen ist, nämlich z.B. bei:

  • Kauf oder Verkauf einer Immobilie,
  • Gesellschafterwechsel in der GbR, Eintritt/Austritt in/aus der GbR, Namensänderungen etc.,
  • Eintragung oder Löschung von Grundschulden,
  • Eintragung oder Löschung von sonstigen Rechten im Grundbuch.

Beteiligungs-GbR/sonstige GbRs:

Diese Grundsätze zur „Voreintragung“ einer GbR im Gesellschaftsregister gelten auch für GbRs, die an Unternehmen (GmbH, KG, OHG, andere GbR, AG etc.) beteiligt sind und für GbRs, die Marken, Patente, Gebrauchsmuster etc. halten bzw. erwerben wollen.

Veränderungen sind auch hier nur noch möglich, wenn die GbR vorher (!) im Gesellschaftsregister eingetragen ist, nämlich z.B. bei:

  • Gesellschafterwechsel in der GbR, Eintritt/Austritt in/aus der GbR, Namensänderungen etc.
  • Eintritt/Austritt/Gesellschafterwechsel in einer Personengesellschaft,
  • Übertragung von Geschäftsanteilen oder Aktien einer Kapitalgesellschaft,
  • Anmeldung/Änderung/Verlängerung von Marken, Patenten, Gebrauchsmustern etc.

4. unsere Empfehlung: Veranlassen Sie eine zeitnahe Eintragung!

Wenn Sie zeitnah ab dem 01.01.2024 Ihre GbR verändern oder Grundbuchveränderungen veranlassen wollen, dann lassen Sie Ihre Immobilien-GbR/Beteiligungs-GbR möglichst unverzüglich registrieren, damit Ihre GbR auch in Zukunft bezogen auf Immobilien und Beteiligungen etc. handlungsfähig bleibt.

Aber auch wenn Sie keine Veränderungen in absehbarer Zeit planen, sollten Sie die Eintragung Ihrer Immobilien-GbRs/Beteiligungs-GbRs am besten zeitnah vornehmen.

Wir raten davon ab, die Eintragung der GbR im Gesellschaftsregister erst später zu veranlassen oder im ungünstigsten Fall erst dann, wenn tatsächliche Veränderungen im Grundbuch oder Handelsregister anstehen. Denn dies kann mit erhöhtem formalem Aufwand und Mehrkosten und größerem Zeitdruck und Verzögerungen in der Abwicklung verbunden sein.

5. Wie erfolgt die Eintragung der GbR im Gesellschaftsregister?

Die Anmeldung einer GbR zum Gesellschaftsregister ist durch alle (!) Gesellschafter in notariell beglaubigter Form vorzunehmen. Hierzu müssen die Gesellschafter einen Notar aufsuchen. Der Notar benötigt dazu folgende Angaben:

  • Name der Gesellschaft,
  • Sitz(=Ort) der Gesellschaft,
  • Anschrift der Gesellschaft,
  • Unternehmensgegenstand der Gesellschaft,
  • Alle Gesellschafter mit Namen, Vornamen (alle), Geburtsdatum, Wohnort, (alternativ: Die Gesellschaften, die an der GbR beteiligt sind),
  • Angabe, welcher oder welche Gesellschafter die Gesellschaft vertritt/vertreten, ob diese gemeinsam vertreten oder ob diese alleinvertretungsberechtigt sind (bei mehreren Vertretungsberechtigten), und ob dieser/diese von den Beschränkungen des §181 BGB befreit sind.

Auch zukünftige Änderungen bei der GbR sind beim Gesellschaftsregister durch alle Gesellschafter in notariell beglaubigter Form durch einen Notar anzumelden. Dies sind beispielsweise:

  • Änderung des Namens der Gesellschaft,
  • Änderung des Sitzes,
  • Änderungen bei der Vertretungsbefugnis der Gesellschafter,
  • Eintritt/Austritt von Gesellschaftern oder Gesellschafterwechsel.

6. Was hat die Eintragung im Gesellschaftsregister für Folgen?

Name und Rechtsformzusatz
Mit ihrer Eintragung im Gesellschaftsregister ist die GbR verpflichtet, den Rechtsformzusatz „eGbR“ oder „eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ zu führen. Andere Rechtsformzusätze sind unzulässig. Haftet keine natürliche Person als Gesellschafter, lautet der Rechtsformzusatz beispielsweise: „GmbH & Co. eGbR“.

Die GbR hat bislang keinen Namen
Falls die GbR bislang keinen eigenen Namen trägt, muss ein Name der GbR gebildet werden. Der Name der GbR kann aus

  • dem Namen eines oder mehrerer Gesellschafter,
  • einer Fantasiebezeichnung,
  • oder in Kombination damit und einer Sach- oder Branchenbezeichnung

gebildet werden.

Die Zulässigkeit des Namens der eGbR orientiert sich an den §§ 18, 21 bis 24, 30 und 37 HGB. Demnach muss der Name Kennzeichnungs- und Unterscheidungskraft besitzen und darf nicht zu einer wesentlichen Irreführung geeignet sein. Weiterhin muss der Name der eGbR deutliche Unterscheidungskraft von Namen bereits bestehender Unternehmen mit demselben Sitz haben. Das Registergericht wird die Zulässigkeit des Namens der eGbR unter den vorstehenden Gesichtspunkten prüfen.

Vertretungsbefugnis
Die eGbR wird gegenüber Dritten gemäß der im Gesellschaftsregister einzutragenden Vertretungsbefugnis vertreten. Aus dem Gesellschaftsregister ergibt sich also, welche Gesellschafter zur Vertretung der eGbR befugt sind, ob sie gemeinschaftlich vertretungsbefugt oder alleinvertretungsbefugt sind und ob sie von den Beschränkungen des §181 BGB befreit sind.

Zukünftig können Dritte/Geschäftspartner durch Einsicht in das Gesellschaftsregister, welches kostenfrei unter www.handelsregister.de einsehbar sein wird, rechtssicher feststellen, wer die eGbR vertritt.

Transparenzregister
Die eGbR ist verpflichtet sich im Transparenzregister registrieren zu lassen und dort Angaben zu den wirtschaftlich Berechtigten zu machen. Auch zukünftige Änderungen zu den wirtschaftlich Berechtigten sind dort vorzunehmen. Am besten erfolgt die Registrierung im Transparenzregister zeitlich unmittelbar nach der Eintragung im Gesellschaftsregister, und zwar hier: www.transparenzregister.de. Die Eintragung im Transparenzregister kann Ihr Steuerberater erledigen oder die eGbR selbst.

Gesellschaftsvertrag
Im Hinblick auf viele weitere Neuregelungen des MoPeG, die hier nicht erläutert werden können, sollte der Gesellschaftsvertrag geprüft und an die aktuelle Gesetzgebung angepasst werden. Dies sollte in Abstimmung mit dem Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar der GbR erfolgen.

7. Werden die Grundbücher etc. automatisch berichtigt?

Die Eintragung der eGbR im Gesellschaftsregister ist nur der erste Schritt. Im zweiten Schritt ist die Berichtigung der Grundbücher erforderlich. Es muss nunmehr als Eigentümer die im Gesellschaftsregister registrierte eGbR im Grundbuch eingetragen werden. Dies erfolgt nicht automatisch.

Diese Grundbucheintragung kann ebenfalls nur über einen Notar veranlasst werden. Es ist deshalb sinnvoll, wenn Sie den Notar bitten, nicht nur die Registrierung der eGbR für Sie zu veranlassen, sondern auch die Eintragung der eGbR in den Grundbüchern.

Der Notar benötigt dazu für die jeweilige Immobilie folgende Angaben:

  • Grundbuchamt (=Amtsgericht), Bezirk und Grundbuchblatt-Nummer.
  • Sind diese Daten nicht auffindbar, dann Anschrift der Immobilie, Flurstück(e), Namen der Gesellschafter der bisherigen GbR.

Im Grundbuch wird die eGbR als Eigentümer eingetragen. Die bisherigen zusätzlichen namentlichen Eintragungen aller GbR-Gesellschafter entfallen. Dies ist sehr vorteilhaft, denn zukünftige Änderungen der Gesellschafter erfolgen nicht mehr im Grundbuch, sondern nur im Gesellschaftsregister.

8. Kosten

Die Eintragungen sind mit Kosten verbunden (nachstehende Kostenangaben sind unverbindlich, die genaue Höhe der Gebühren ermittelt sich aus dem bundeseinheitlichen Gerichts- und Notarkostengesetz, GNotKG):

Gesellschaftsregister:
Das Registergericht erhebt für die Ersteintragung einer eGbR insgesamt Festgebühren in Höhe von rd. 133,00 EUR. Beim Notar entstehen Notargebühren in Höhe von ca. 160,00 EUR (bei zwei Gesellschaftern, darüber erhöhen sich die Gebühren schrittweise).

Grundbuchamt:
Die Höhe der Grundbuchberichtigungskosten beim Notar ist vom Wert des Grundvermögens abhängig. Bei einem Wert der Immobilie von beispielsweise 500.000 EUR entstehen Notargebühren von rund 500,00 EUR. Erfreulicherweise ist Berichtigung des Grundbuchs beim Grundbuchamt gebührenfrei.

Sonstige Register/Gesellschafterlisten etc.
Diese Kosten sind sehr vom Einzelfall abhängig und deshalb ggf. zu erfragen.