Ratgeber: Erwerb einer Immobilie bei unverheirateten Paaren / kinderlosen Ehen

Notare Pinneberg · Mallick Reski Partner

Inhaltsverzeichnis
Erwerb einer Immobilie durch unverheiratete Paare
Erwerb einer Immobilie durch kinderlose Ehegatten

A. Erwerb einer Immobilie durch unverheiratete Paare

Ein gemeinsamer Immobilienkauf von unverheirateten Paaren birgt viele rechtliche Risiken. Um Interessenkonflikte zu vermeiden und auch ohne Trauschein Rechtssicherheit zu haben, sollten die Paare vor dem Kauf einer Immobilie vertragliche Regelungen treffen.

Die Zahl der Immobilienkäufe in Deutschland steigt ungebrochen. Dabei handelt es sich bei den Käufern immer öfter um unverheiratete Paare, die gemeinsam Immobilieneigentum erwerben. Oft wird den Partnern erst im Fall einer Trennung bewusst, welche Rechte und Pflichten sie eingegangen sind, da das Gesetz für Unverheiratete – anders als für Ehepaare – keinen Regelungsmechanismus für die Vermögensauseinandersetzung im Fall der Trennung vorsieht. Die vorgefundene Situation wird dann häufig als ungerecht empfunden.

Wer ist Eigentümer der Immobilie – vor und nach der Trennung?

Wer der gesetzliche Eigentümer einer Immobilie ist, bestimmt sich grundsätzlich nach der Eintragung im Grundbuch. Beim Erwerb einer Immobilie durch zwei Personen bestehen mehrere Gestaltungsmöglichkeiten. So kann beispielsweise eine Eintragung beider Personen im Grundbuch zu gleichen Teilen erfolgen, die Immobilie gehört dann beiden je zur Hälfte. Finanziert einer der Partner mehr als der andere, besteht alternativ die Möglichkeit, die Miteigentumsanteile an der Immobilie entsprechend anzupassen. Soll unterschiedlichen Finanzierungsbeiträgen flexibel Rechnung getragen werden, kann eine Immobilie zudem in Gesellschaft bürgerlichen Rechts erworben werden (siehe hierzu unser Merkblatt: "Erwerb einer Immobilie in Bruchteilen oder als GbR?") Ungeachtet etwaiger Finanzierungsbeiträge oder sonstiger Abreden zwischen den Partnern besteht darüber hinaus natürlich auch die Möglichkeit, dass einer der Partner die Immobilie alleine erwirbt und als alleiniger Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Egal, welches Erwerbsmodell im Einzelfall gewählt wird: die im Grundbuch eingetragenen Eigentumsverhältnisse bleiben von Finanzierungsmodellen, Absprachen der Partner bezüglich der Nutzung der Immobilie und möglichen Trennungen unberührt.

Wer haftet in welchem Umfang für die eingegangenen Darlehen?

Mit dem Immobilienkauf geht häufig auch die Aufnahme von Darlehen einher. Paare nehmen in der Regel gemeinschaftliche Darlehen auf, denn obwohl ebenso getrennte Darlehen aufgenommen werden könnten, bestehen Banken meistens auf dem Abschluss eines einheitlichen Darlehensvertrags. Die Bank kann dann in der Regel beide Partner unabhängig voneinander und in Höhe der gesamten Darlehenssumme in die Haftung nehmen. Dies gilt unabhängig davon, wer Eigentümer des Grundstücks ist. Auch eine Trennung oder ein Auszug aus dem finanzierten Objekt ändert nichts an der Rechtslage.

Was sollten unverheiratete Paare beim Immobilienkauf beachten?

Vor diesem Hintergrund und angesichts der Tatsache, dass bei einem Immobilienerwerb – ungeachtet der Erwerbsstruktur im Einzelfall – beide Partner in den meisten Fällen erhebliche finanzielle Beiträge und/oder persönliche Arbeitsleistungen leisten, sollten Nutzungsrechte und Ausgleichsansprüche zwischen den Partnern, insbesondere für den Fall der Trennung, im Vorfeld geregelt werden. Dies erspart im Streitfall eine zeit- und kostenintensive Klage. Darüber hinaus kann zwischen den Partnern in einer Miteigentümervereinbarung oder einem Gesellschaftsvertrag geregelt werden, wie die Lasten zu verteilen sind und wer im Fall einer Trennung in der Immobilie verbleibt.

Ratsam ist darüber hinaus, Vorsorge für den Todesfall zu treffen, denn das Gesetz sieht Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft nicht als Erben vor.


B. Erwerb einer Immobilie durch kinderlose Ehegatten

"Bei kinderloser Ehe erben Eltern oder Geschwister mit"

Bei kinderlosen Ehen gilt der überlebende Ehegatte bei gesetzlicher Erbfolge als Erbe, und zwar gemeinsam mit den Eltern des Verstorbenen. Was viele Betroffene nicht im Blick haben: Sollten die Eltern bereits verstorben sein, erben die Geschwister oder gegebenenfalls die Nichten und Neffen.

Häufig kommt es vor, dass das Vermögen unter den Eheleuten nicht gleichmäßig verteilt ist und z. B. der verstorbene Ehepartner alleiniger Eigentümer einer gemeinsamen Immobilie war. Je nach Güterstand der Eheleute fällt dann auch die Wohnung oder das Haus zur Hälfte oder zu einem Viertel an die Eltern. Wenn diese nicht mehr leben, teilt sich das Eigentum an die Geschwister, Nichten und Neffen des sogenannten Erblassers, also des Verstorbenen, auf.

Für diesen Fall ist es ratsam Vorsorge für den Todesfall zu treffen.


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Als Notare in Pinneberg beraten wir gern unverheirateten Paare und kinderlose Ehepaare beim Immobilienkauf und nehmen natürlich auch die benötigten Beurkundungen vor. Nehmen Sie einfach Kontakt zu uns auf. 

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