Ratgeber: Erwerb einer Immobilie in Bruchteilen oder als GbR

Notare Pinneberg · Mallick Reski Partner

Häufig werden Immobilien (Grundstücke, gleich ob bebaut oder unbebaut, Eigentumswohnungen etc.) durch mehrere Personen gemeinsam erworben. Dabei ist auch zu klären – und dem Grundbuchamt zu melden, vgl. § 47 Grundbuchordnung – in welcher "Variante" dieser Erwerb durch mehrere Personen stattfindet, also wie sich das "Beteiligungsverhältnis" gestaltet. Diese Frage stellt sich unabhängig davon, ob die Erwerber miteinander verheiratet sind oder nicht, allerdings sind die steuerlichen Probleme und Gefahren gravierender unter nichtverheirateten Personen.

Die Entscheidung zwischen den verschiedenen Varianten richtet sich zum einen nach steuerlichen (nachstehend 1), zum anderen nach zivilrechtlichen und praktischen (nachstehend 2) Gesichtspunkten.

Inhaltsverzeichnis
Steuerliche Gesichtspunkte
Zivilrechtliche und praktische Überlegungen

1.  Steuerliche Gesichtspunkte

In schenkungsteuerlicher Hinsicht ist zu berücksichtigen, dass eine unentgeltliche (und damit steuerpflichtige) Zuwendung vorliegen kann, wenn einer der beteiligten Erwerber einen höheren finanziellen Anteil am Kauf aufbringt als seiner Eigentumsquote entspricht, er also sozusagen zumindest einen Teil des oder der anderen Erwerber "mitfinanziert".

Unter Ehegatten spielt dieser Aspekt nur eine geringe Rolle, bzw. er bleibt gänzlich unberücksichtigt: Handelt es sich bei dem zu erwerbenden Objekt um ein (künftig) selbstgenutztes Eigenheim der Ehegatten, wäre selbst die vollständige Schenkung dieses Eigenheims gänzlich steuerfrei. Handelt es sich um eine vermietete Wohnung (also eine Kapitalanlage), sind immerhin 500.000 € binnen zehn Jahren steuerfrei zuwendungsfähig.

Praktisch relevant wird die Fragestellung daher nur, wenn mehrere nicht miteinander verheiratete (oder als eingetragene Lebenspartner verbundene) Personen eine Immobilie erwerben und sich für eine feste Eigentumsquote entscheiden. In anderen Städten (z.B. Raum München) ist mittlerweile zu beobachten, dass die Schenkungsteuerstelle solchen Käufern einen Fragebogen übermittelt und sich danach erkundigt, auf welche Weise der Erwerb finanziert wird.

Als "Zuwendung" gilt dabei sowohl die Zahlung des Kaufpreises aus Eigenkapital als auch die künftige Tilgung eines, auch gemeinsam aufgenommenen, Kredits (während die Verzinsung des Darlehens als Äquivalent zu einer Mietzahlung gesehen wird, in der lediglich ein Beitrag zur gemeinsamen Lebensführung, z. B. unter Lebensgefährten, liegt). Sobald die Zuwendung 20.000 Euro (bezogen auf einen Zeitraum von zehn Jahren!) übersteigt, fällt 30 % Steuer auf den übersteigenden Betrag an.

Daher sollte die Höhe der Eigentumsquote unter nicht miteinander verheirateten oder verpartnerten Erwerbern etwa dem Verhältnis der tatsächlichen Finanzierung entsprechen, entweder als Miteigentum im Sinn einer festen Quote (nachstehend 2a) oder aber, wenn sich eine solche feste Quote nicht sicher voraussagen lässt, im Sinn einer beweglichen Quote, wie sie etwa die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (nachstehend 2b) bereit hält.

Daneben stellen sich, wenn künftige Verschiebungen zwischen den Beteiligten im Raum stehen, grunderwerbsteuerliche Fragen, die nachstehend 2 mitbehandelt werden.


2.  Zivilrechtliche und praktische Überlegungen

a.) Traditionell lassen sich mehrere Erwerber gemeinsam als Miteigentümer eintragen. Bei dieser Variante (sogenanntes "Bruchteilseigentum") wird eine bestimmte Quote (z. B. 1/2 oder nach Zehnteln bzw. Hundertsteln bemessen) im Grundbuch mitvermerkt. Jeder Miteigentumsanteil bildet rechtlich ein eigenes Objekt des Wirtschaftsverkehrs, könnte also selbständig veräußert, belastet oder vererbt werden, ohne dass die anderen Miteigentümer dies verhindern könnten oder etwa kraft Gesetzes daran Vorkaufsrechte hätten. Versteht sich ein einzelner Miteigentümer nicht mehr mit den anderen, kann er sogar jederzeit die Versteigerung des gesamten Objekts betreiben, "zum Zweck der Aufhebung der Gemeinschaft".

Soll dieses völlig freie Nebeneinander der Miteigentumsanteile etwas eingeschränkt werden, ist z. B. daran zu denken, Miteigentümerregelungen über die Nutzung der gemeinschaftlich gehaltenen Immobilie zu vereinbaren, die dann auch in das Grundbuch eingetragen werden können und für und gegen die künftigen Inhaber dieser Miteigentumsanteile gelten, oder aber das Versteigerungsrecht für den Normalfall (also nicht für sogenannte "wichtige Gründe") auszuschließen. Daneben kann auch an die Bestellung von Vorkaufsrechten gedacht werden. Diese Rechte werden am besten gleich beim Kauf mitvereinbart und sodann, mit dem Vollzug des Kaufvertrags, miteingetragen.

Die Übertragung von Miteigentumsanteilen untereinander löst Grunderwerbsteuer aus (in Schleswig-Holstein in Höhe von 6,5 % der dafür entrichteten Gegenleistung), es sei denn, diese Übertragung findet unter Ehegatten und Verpartnerten statt oder unter Verwandten in gerader Linie.

b.) Alternativ kann auch gedacht werden an einen Erwerb durch mehrere Personen in Form einer sogenannten Gesellschaft bürgerlichen Rechts, auch BGB-Gesellschaft genannt. Bei dieser Variante werden in das Grundbuch zwar die Mitglieder der Gesellschaft eingetragen, nicht aber deren Anteile.

Weiter wird ein Gesellschaftsvertrag geschlossen, der das Innenverhältnis regelt. Darin lässt sich z. B. auch vorsehen, dass die Anteile an dieser GbR nicht fix sind, sondern sich so verschieben, wie die Summe der Finanzbeiträge der Gesellschafter zueinander steht (sogenannte "quotenbewegliche GbR"). Damit werden Schenkungen vermieden, die vielleicht dadurch entstünden, dass nicht über die gesamte Dauer eine einheitliche Finanzierungsquote durchgehalten wird, sondern einer der Beteiligten z. B. Sondertilgungen einbringt oder später weniger beiträgt als ursprünglich geplant.

Im Gesellschaftsvertrag können auch weitere Regelungen getroffen werden, z. B. zur Frage, ob der Gesellschaftsanteil selbständig übertragbar ist (ohne eine ausdrückliche Zulassung wäre dies nicht der Fall), ferner ob er vererblich ist – und wenn ja, an wen. Eine recht weitreichende Gestaltung sieht z. B. insoweit vor, dass der Anteil an der GbR selbst nicht vererbt werden kann, und auch eine Abfindung im Sterbefall zugunsten der "Hinterbliebenen" ausgeschlossen ist. Damit "wächst" die Beteiligung des Verstorbenen dem Verbleibenden an, ohne dass er an Dritte eine Abfindung zahlen müsste oder dadurch Pflichtteilsansprüche ausgelöst würden (allerdings beteiligt sich das Finanzamt: Diese Anwachsung gilt wie ein erbrechtlicher Erwerb, d. h. unter nichtverheirateten Personen sind 30 % Schenkungsteuer auf den Zuwachs zu entrichten, soweit er 20.000 € übersteigt).

Der GbR-Vertrag kann schließlich auch Bestimmungen enthalten über die Kündigung der Gesellschaft – etwa als Folge eines Konfliktes unter den Gesellschaftern - und deren Folgen (Übernahmerechte der Gesellschafter untereinander, Verpflichtung zur Mitwirkung an einem Verkauf an Dritte, Möglichkeit des begünstigten Erwerbs, wenn ein Partner mit den Kindern gemeinsam im Objekt verbleiben will, u. ä. m.)

Formulierungsvorschläge zu solchen Gesellschaftsverträgen können wir Ihnen gern unterbreiten; die Mitgestaltung eines solchen Gesellschaftsvertrags führt allerdings zu einer zusätzlichen Notargebühr.

Grunderwerbsteuerlich bietet die GbR schließlich den Vorteil, dass Übertragungen von Miteigentumsanteilen (die z. B. in bloßer Schriftform erfolgen können) nicht zu Grunderwerbsteuer führen, solange bis zu 90 % der Anteile in einer Hand sich vereinigen. Anders verhält es sich allerdings, wenn zuvor Eigentum bereits den Gesellschaftern gehört hatte und in die GbR eingebracht wurde, dann sind auch Veränderungen, die in den ersten 10 Jahren nach der Einbringung stattfinden, grunderwerbsteuerpflichtig.

Kurz gefasst: Die GbR ist häufig das flexiblere Instrument, erfordert aber einen höheren Regelungsaufwand und ist komplexer und oftmals mit einem höheren Kostenaufwand verbunden. In vielen einfacheren Sachverhalten oder Sachverhalten mit eindeutiger Prognose in Bezug auf die künftige Lastentragung, ebenso in den meisten Fällen, in denen Ehegatten gemeinsam eine Immobilie erwerben, ist die Bruchteilsgmeinschaft (Variante 2a) das angezeigte Modell.

Nachfolgend haben wir Ihnen nochmal überblicksartig die jeweiligen Vor- und Nachteile beider Erwerbsformen dargestellt:

Bruchteilsgemeinschaft

VORTEILE:

  • Kostengünstiger als der Erwerb in GbR, da keine zusätzlichen Gebühren anfallen.
  • Rechtlich einfacher als der Erwerb in GbR, da sich bei einer GbR mehr rechtliche Fragen stellen
  • Die Beteiligungsquoten am Haus / an der Wohnung können im Hinblick auf unterschiedliche Finanzierungsbeiträge in entsprechender Höhe festgelegt werden. Wenn zum Beispiel ein/e Partner/in monatlich € 150 zur Darlehenstilgung beiträgt und der/die andere € 450, können Anteile von ¼ zu ¾ festgelegt werden.

Diese Bestimmung ist jedoch nur möglich, wenn die künftigen Finanzierungsbeiträge schon feststehen und sich nicht später ändern. So kann es zum Beispiel vorkommen, dass ein/e Partner/in nach einer Gehaltssteigerung mehr beiträgt als bisher. Dann passt die einmal getroffene Festlegung nicht mehr und es kann Schenkungsteuer entstehen, wenn die Beteiligten die Quoten nicht anpassen (siehe noch unten).

Die Teilungsversteigerung unter den Miteigentümern können die Beteiligten ausschließen, sodass kein Miteigentümer gegen den Willen der anderen eine gerichtliche Versteigerung zur Auseinandersetzung beantragen kann. Die Miteigentümer müssen sich dann also einigen, wenn eine/r aus der Bruchteilsgemeinschaft ausscheiden möchte.

  • Auch die Nutzung der gemeinsamen Immobilie können die Miteigentümer regeln. So können sie zum Beispiel festlegen, dass ein Miteigentümer die Wohnung im Erdgeschoss und eine Miteigentümerin die Wohnung im ersten Obergeschoss nutzt.
  • Die Bruchteilseigentümer können wechselseitige Vorkaufs- und Ankaufsrechte vereinbaren.
  • Bei Ehegatten, die gemeinsam die Immobilie bewohnen, kommt im Falle von Schenkungen das sog. "Familienheim-Privileg" zur Anwendung: Bei Übertragungen von Anteilen oder der gesamten Immobilie zwischen Ehegatten entsteht dann keine Schenkungsteuer, unabhängig vom Wert der Immobilie. Der Schenkungsteuerfreibetrag von € 500.000 zwischen Ehegatten wird also bei der Übertragung des Familienwohnheims gar nicht benötigt.

NACHTEILE:

  • Die beschriebenen weiteren Regelungen zwischen den Miteigentümern (gemeinsame Nutzung, Ausschluss der Teilungsversteigerung, Vorkaufs- und Ankaufsrechte) lösen zusätzliche Kosten aus.
  • Darüberhinausgehende differenzierte Regelungen zum Verhältnis der Erwerber untereinander wie bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts sind nicht möglich. Dies gilt insbesondere für sinnvolle Regelungen zur Kündigung, zum Ausscheiden aus bestimmten Gründen, zur Gesellschafterversammlung und zum Todesfall. Alle Regelungen, die bei einer Bruchteilsgemeinschaft möglich sind (siehe oben), sind erst recht auch bei einem Erwerb in Gesellschaft bürgerlichen Rechts möglich.
  • Vor allem bei nicht verheirateten Partnern kann Schenkungsteuer entstehen, wenn ein/e Partner/in mehr Finanzierungsbeiträge leistet, als seiner/ihrer Beteiligungsquote entspricht, und damit eine Schenkung an den/die andere/n vorliegt. Denn in diesem Fall finanziert der/die eine Partner/in die Beteiligung des anderen zum Teil mit.  Die Quoten in der Bruchteilsgemeinschaft sind starr und passen sich nicht automatisch an die Finanzierungsbeiträge an. Bei nicht miteinander verheirateten Partnern beträgt der Schenkungsteuerfreibetrag nur € 20.000 sodass schnell Schenkungsteuer entstehen kann. Bei Eheleuten stellt sich wegen des Freibetrages von € 500.000 bei der Schenkungsteuer und der Privilegierung des Familienheims (siehe oben) hingegen nur selten ein schenkungsteuerliches Problem.  
  • Manche Partner empfinden außerdem die starren Quoten als ungerecht, da sie bei erhöhten Finanzierungsbeiträgen keinen entsprechend höheren Anteil an der Immobilie erlangen.
  • Bei einem Verkauf von Anteilen zwischen den Miteigentümern fällt Grunderwerbsteuer an. Die Übertragung ist nur grunderwerbsteuerfrei, wenn ein Befreiungstatbestand vorliegt, insbesondere bei Eheleuten oder zwischen Verwandten in gerader Linie (vor allem also zwischen Eltern und Kindern und umgekehrt), nicht hingegen bei nicht miteinander verheirateten Partnern.
  • Die Bruchteilseigentümer können ihre Anteile frei und selbstständig an Dritte veräußern oder vererben, ohne dass sie die anderen Miteigentümer um Erlaubnis fragen müssen. So können fremde Personen auch gegen den Willen der anderen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft werden.

 

Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)

VORTEILE:

  • Es sind flexible Beteiligungsquoten je nach den Finanzierungsbeiträgen der Gesellschafter möglich. Dies kann – vor allem bei nicht verheirateten Partnern – einer Schenkungsteuerpflicht vorbeugen, wenn die Partner unterschiedliche Finanzierungsbeiträge leisten und daher bei festen Beteiligungsquoten eine Schenkung des/der einen an den/die andere/n vorläge (siehe oben).
  • Außerdem sind die flexiblen Beteiligungsquoten gerechter, weil jedem immer so viel vom Grundbesitz gehört, wie er investiert hat.
  • Das Rechtsverhältnis zwischen den Erwerbern kann differenziert nach Ihren Bedürfnissen und Regelungswünschen gestaltet werden, insbesondere hinsichtlich einer möglichen Trennung, Kündigung, Ausschluss von Gesellschaftern, Abfindung, Erbfolge und späterer lebzeitiger Beteiligung von Kindern und anderen Nachfolgern.
  • Kein Gesellschafter kann seinen Anteil ohne Zustimmung der anderen veräußern (es sei denn, die Gesellschafter vereinbaren im Gesellschaftsvertrag abweichendes). So können die Gesellschafter erreichen, dass nur mit ihrer Zustimmung neue Gesellschafter in die Gesellschaft eintreten.
  • Übertragungen von Anteilen sind auch in reiner Schriftform – also ohne Beteiligung des Notars – möglich.
  • Bei Übertragungen von Gesellschaftsanteilen zwischen den bereits bestehenden Gesellschaftern fällt keine Grunderwerbsteuer an. Ändert sich innerhalb von zehn Jahren der Gesellschafterbestand unmittelbar oder mittelbar dergestalt, dass mindestens 90 vom Hundert der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter übergehen, gilt dies als ein auf die Übereignung eines Grundstücks auf eine neue Personengesellschaft gerichtetes Rechtsgeschäft, mit der Folge, dass Grunderwerbsteuer anfällt (§ 1 Abs. 2a GrEStG).
  • Bei Übertragungen unter den Gesellschaftern (ohne dass ein Gesellschafter ganz ausscheidet) ist keine Änderung im Grundbuch nötig.
  • Bei Ausscheiden und Eintritt von Gesellschaftern ist die erforderliche Grundbucheintragung häufig kostengünstiger möglich als bei der Bruchteilsgemeinschaft.

 

NACHTEILE:

  • Die GbR ist rechtlich komplizierter als die einfache Bruchteilsgemeinschaft.
  • Für die Erstellung des Gesellschaftsvertrages entstehen ggf. zusätzliche Kosten (Gebühren können z.B. dann entstehen, wenn für die Erstellung eines GbR-Vertrages anwaltlicher/notarieller Rat eingeholt werden muss. Ein GbR-Vertrag ist aber nicht formbedürftig, somit auch nicht beurkundungspflichtig, es sei denn, im Vertrag wird eine Verpflichtung zur Übertragung oder zum Erwerb einer Immobilie aufgenommen. In diesem Fall ist der GbR-Vertrag stets notariell zu beurkunden (§ 311b BGB). Siehe aber ergänzend hierzu unten: "Neu ab dem 01.01.2024: Einführung des GbR-Registers").
  • Ob bei einer GbR zwischen Ehegatten das schenkungsteuerliche "Familienheim-Privileg" (siehe oben) anwendbar ist, ist derzeit nicht geklärt.

Neu ab dem 01.01.2024: Einführung des GbR-Registers

Ab dem 01.01.2024 wird aufgrund des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) das sog. GbR-Register eingeführt.

Zwar ist die Eintragung der GbR in dieses neue Gesellschaftsregister im Grundsatz freiwillig. In bestimmten Fällen werden die Gesellschafter der GbR aber durch ein formelles Voreintragungserfordernis faktisch zur Eintragung im Gesellschaftsregister gezwungen.

Dies ist immer dann der Fall, wenn an die Eintragung in einem Objektregister die Möglichkeit des Gutglaubenserwerbs geknüpft wird (wie etwa bei Eintragungen im Grundbuch, vgl. § 47 Absatz 2 GBO-E) oder eine vergleichbare Legitimitätswirkung bezüglich der Rechtsinhaberschaft entfaltet wird (wie etwa bei Eintragungen in der Gesellschafterliste einer GmbH, vgl. § 40 Abs. 1 GmbHG-E). Gerechtfertigt wird dieses Voreintragungserfordernis mit dem überwiegenden Interesse des Rechtsverkehrs an der Publizität der GbR.

Eine GbR kann demnach beispielsweise nur dann im Grundbuch (oder in der Gesellschafterliste einer GmbH) eingetragen werden, wenn sie im Gesellschaftsregister registriert ist. Dies wird in der Praxis weitreichende Auswirkungen haben, da die GbR in vielen Familien als Vehikel genutzt wird, um Immobilien zu erwerben und zu halten (Familienpool-Gesellschaften).

Zwar müssen Bestandsgesellschaften nach dem Inkrafttreten des MoPeG nicht unmittelbar eine Registrierung vornehmen. Erforderlich wird die Registrierung allerdings dann, wenn das Immobiliarvermögen veräußert oder über Grundstücksrechte verfügt werden soll oder ein Wechsel der Gesellschafter eintritt.

Die Einführung des GbR-Registers wird zudem zusätzliche Kosten (Notar, Registergericht) auslösen.


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